耐震基準適合証明書 発行業務について


耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類です。文字通り、現行の耐震基準に適合していることを証明する書類なので、耐震診断が不可欠になります。耐震診断の結果によっては、基準に足らないため耐震改修工事が必要、となるかもしれません。

 

私たち、住環境工房らしんばんは、自社で耐震診断を行った建物(注)に対して、耐震基準を満たしていると評価された場合、または自社が耐震基準を満たす改修工事を行った場合に限って、耐震基準適合証明書を発行する業務を行っています。

 

耐震診断の引き受け対象建物は、木造軸組み工法による2階建てまでの戸建住宅(昭和25年以降に建築されたもの)で、専用住宅かつ中2階の無い建物であること。

 

もしかして住宅ローン減税が気になっている?


住宅ローン減税制度は、新築住宅だけでなく中古住宅の購入の際にも適用できます。

ただし、住宅ローン減税の適用には建物の築年数が要件として定められており、築年数がオーバーする場合は対象外となってしまいます。その年数とは、木造住宅(非耐火住宅)の場合は築20年、マンションなどの耐火住宅は築25年です。

不動産市場では、築40年の住宅だって当たり前に売買されています。中古住宅を買ってリノベーションして住もう!と思っていた方にしてみたら、築20数年の平成初期の建物がローン減税の対象外だなんて、ちょっとショックかもしれません。

 

「じゃあ、古い家はダメじゃん!」と、思い込むのは早計です。購入しようとしていた建物が築年数をオーバーしていても、住宅ローン減税の適用を受ける方法はあります。

例えば、築年数要件を緩和する方法として、耐震基準適合証明書付きの住宅を購入するなら住宅ローン減税の対象にしましょう、という考え方があります。つまり、古くても耐震基準に適合している証明書がある建物なら住宅ローン減税の適用となる、という訳です。

住宅ローン減税だけではない!耐震基準適合証明書のメリット


耐震基準適合証明書付きの中古住宅の購入は、住宅ローン減税の適用になるだけではなく、他にも幾つかのメリットがあります。

 

1:住宅ローン減税が適用されます

 

2:登録免許税が減額されます(建物所有権移転:2.0%→0.3% 抵当権設定:0.4%→0.1%)

登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

 

3:不動産取得税が減額されます(土地:45,000円以上軽減 建物:築年数によって変動します)

不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

45,000円又は、敷地1m 当たりの価格 (平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1m 当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200m を限度)×3%

 

4:家屋の固定資産税が1年間1/2になります(耐震改修促進税制)※耐震改修工事を行った場合のみ

固定資産税の減額は適用要件があります。・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること・耐震改修費用が50万円超であることなど。詳細はお問い合わせください。

 

5:地震保険の耐震診断割引(地震保険料10%割引)

地震保険にはいくつかの割引制度がございますが他の割引制度との併用はできません。また主に新築を対象とした「耐震等級割引」と、この「耐震診断割引」は別のものですのでご注意ください。

 

現行基準同等の耐震性という安心感を得ることに加えて、これだけのメリットが受けられます。

中古住宅の購入を検討しているなら、ぜひ、耐震基準に適合する建物を購入していただきたいと思います。

耐震基準適合証明書を入手する流れ


まず、耐震基準適合証明書の発行には時間が掛かることをご承知おきください。何故なら、耐震診断(現地調査~分析)を伴うからです。不動産売買契約の進捗次第では、手遅れとなる可能性があるので要注意です。

 

では、住宅ローン減税適用となるための耐震基準適合証明書を入手する、現実的な方法を2つご紹介いたします。

【方法①】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する

物件の引渡し(所有権移転)前までに耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して売主が申請者となる耐震基準適合証明書を取得する方法です。

 

不動産売買契約から減税関係の手続きまでの流れ 

売買契約

 建物調査

耐震診断

改修工事

(耐震化) 

証明書

発行

引渡し

減税

手続き

   

引渡し前の耐震基準適合証明書の注意点

 

1:所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の許可が必要です。

 

2:耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

 

※2000年5月以前の木造戸建て住宅の場合、耐震診断を実施すると高い確率で何らかの改修工事が必要と判定されますので、【方法②】(もしくは後述【方法③】)が現実的な方法と言えます。

【方法②】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

売主の協力が得られない場合は、引渡し前に仮申請のみを行って、耐震診断や改修工事は引渡し後に実施する方法があります。

 

不動産売買契約から減税関係の手続きまでの流れ

 

売買契約

建物調査

耐震診断

仮申請 

引渡し

改修工事

(耐震化)

証明書

発行

 ➡

 減税

手続き

引渡し後の耐震基準適合証明書の注意点

1:耐震改修工事の実施が要件です。引渡し後の耐震診断の結果、現行基準を満たすことが判明した場合は制度対象外となります。

 

2:所有権移転後、居住開始までに改修工事を実施して証明書を取得する必要があります。不動産の取引では「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法が取られますが、この【方法②】を利用する場合は「新住所登記」を行うと制度対象外となります。

 

3:引渡し時は耐震基準を満たしていないので、登録免許税の減額は対象外となります。

ここまでの流れを見て、売主さん側の協力や工事と居住のタイミング等の制約がある点が、少々難しく感じられたかもしれません。

耐震基準適合証明書を取得するために【方法①】か【方法②】のどちらが進めやすいかについて、意識しながら物件選定をすることで、購入物件を決めてからの流れに無理なく合わせていくことができます。

 

昨今、建物調査をする会社は増えてきましたが、あくまでも現況を報告するまで。いざ耐震不適合となった場合には、誰に耐震改修工事を依頼するか?という課題が待ち受けています。そして、住宅ローン減税の適用築年数をオーバーする建物の場合、耐震不適合となる可能性は非常に高い、と言われています。

私たち、住環境工房らしんばんは、木造住宅の耐震診断、耐震改修工事について実績豊富な建築会社です。耐震診断から耐震基準適合証明書まで一貫してご依頼いただければ、【方法①】【方法②】問わず、しっかりお手伝い致します。安心してご依頼ください。

なお、耐震基準適合証明書がなくても住宅ローン減税が受けられる【方法③】についてもお知らせしておきます。

【方法③】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する

引渡し前にかし保険の現況検査を実施し、既存住宅売買かし保険の付保証明書を取得する方法です。耐震診断が現実的でない木造住宅以外の建物で有効な手段です。

 

引渡し前の既存住宅売買かし保険の注意点

1:所有権移転前にかし保険の現況検査を実施することについて売主の許可が必要です。

 

2:現況検査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

 

3:売主が宅建事業者の場合、瑕疵保険の加入手続きは売主である宅建業者が行います。瑕疵保険は任意の制度なので、売主である宅建業者が瑕疵保険の加入手続きを拒否した場合、買主側では瑕疵保険の手続きを行うことができなくなります。

 

(不動産売買契約後では遅いので、買付申込時に取引の条件として売主である宅建業者と交渉材料にすることをお勧めします。)

この【方法③】は、住宅ローン減税を受ける方法の一つですが、耐震化が確約される方法ではありません。

私たち、住環境工房らしんばんは、長年、住宅の耐震化に注力してきました。中古住宅を取得する皆様には耐震基準適合という「安心」を購入してほしい、という思いから、【方法③】に関して積極的に勧めておりません。

耐震基準適合証明書の発行手数料


私たち、住環境工房らしんばんは、自社で耐震診断を行った建物(注)に対して、耐震基準を満たしていると評価された場合、または自社が耐震基準を満たす改修工事を行った場合に限って、耐震基準適合証明書を発行する業務を行っています。

 

耐震基準適合証明書 発行手数料 … 1棟あたり 20,000円(耐震診断費及び消費税は別途)

 

耐震診断の引き受け対象建物は、木造軸組み工法による2階建てまでの戸建住宅(昭和25年以降に建築されたもの)で、専用住宅かつ中2階の無い建物であること。調査内容や費用など詳しくはコチラ。